Il aura fallu près de trois ans. Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, tout bail d’habitation doit contenir une clause de résiliation pour impayés, qui joue six semaines après un commandement de payer. Le modèle officiel continuait pourtant de la présenter comme une option. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 répare l’oubli. Depuis le jeudi 1er octobre, les baux conclus ou renouvelés doivent suivre les contrats types réécrits, en location vide comme en meublé, y compris en colocation à bail unique. Le texte tient en une page. Il touche pourtant un contentieux de masse : 175 000 commandements de payer ont été délivrés à des locataires en 2025, selon la Chambre nationale des commissaires de justice.
Ce que le décret du 6 juillet 2026 change dans le nouveau bail type
Le décret retouche les deux annexes du décret du 29 mai 2015, que les professionnels appellent tout simplement « le bail type » : l’annexe 1 pour le logement nu, l’annexe 2 pour le meublé. L’ANIL a mis à jour son analyse juridique dès le lendemain de la publication. Trois retouches concernent les particuliers. La quatrième, une référence du code de la construction renumérotée, n’intéresse que les éditeurs de formulaires.
Une clause résolutoire que le bailleur n’a plus à « penser » à écrire
Jusqu’au 30 septembre, la rubrique VIII du modèle commençait par « le cas échéant ». En clair, c’était au bailleur d’y penser, et le texte ne fixait aucun délai. Le nouveau modèle tranche : le contrat « est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie », et la clause « ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux ».
Concrètement, le propriétaire ne gagne aucun droit. Service-public.fr l’admet dans son actualité du 23 septembre : l’obligation « n’est pas une nouveauté ». Le seul changement, c’est que le formulaire officiel cesse de contredire la loi.
Deux autres clauses restent au choix du bailleur. L’une sanctionne le défaut d’assurance habitation, un mois après commandement. L’autre vise les troubles de voisinage, mais seulement ceux qu’une décision de justice définitive a déjà constatés : trois courriels du syndic et une main courante ne suffisent pas. Et si le bailleur ne les a pas écrites dans le bail, il ne peut pas s’en servir.
Le portable, une case pour se parler avant l’arrivée du commissaire de justice
Le bailleur, le locataire et chaque colocataire peuvent désormais inscrire leur numéro de portable dans la désignation des parties. C’est facultatif, insiste le décret. L’ADIL de Loire-Atlantique résume l’intention : joindre plus vite le locataire « en vue de prévenir les expulsions locatives ».
L’idée est modeste, mais elle tient debout. Un prélèvement rejeté après un changement de banque, une aide au logement versée en retard : bien des impayés naissants se règlent par un coup de fil. Une fois le commandement délivré, c’est une procédure qui démarre. Mon conseil aux locataires : remplissez la case. Aux bailleurs : confirmez par écrit ce qui se dit au téléphone, car un échange oral ne pèse rien devant un juge.
La servitude de résidence principale, une ligne dont l’oubli annule le bail
C’est la mention la plus discrète, et la plus risquée pour qui l’oublie. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 permet à certaines communes de délimiter, dans leur plan local d’urbanisme, des secteurs où les logements neufs, ou issus de la transformation de bureaux et d’autres locaux non résidentiels, sont réservés à la résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme). Cet outil est réservé aux communes soumises à la taxe sur les logements vacants ou comptant plus de 20 % de résidences secondaires. Quand la servitude existe, le bail doit la mentionner expressément, « à peine de nullité », précise le même article. Une clause résolutoire optionnelle l’accompagne. Elle ne joue qu’après une mise en demeure du maire.
Le propriétaire d’un deux-pièces ancien qui retrouve son appartement sur une plateforme de location courte n’en tirera rien : la servitude ne vise pas le parc existant. Son recours reste la sous-location non autorisée, et la résiliation judiciaire qui va avec.
Quels contrats doivent suivre le nouveau bail type
L’article 3 du décret ne laisse aucune marge : il vise les contrats « conclus ou renouvelés » à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé le 30 septembre reste sur l’ancien modèle. Signé le 2 octobre, il bascule sur le nouveau. Aucun avenant n’est exigé pour les baux en cours.
Un mot manque dans le texte : reconduction. Un bail vide de trois ans, ou un meublé d’un an, qui se prolonge faute de congé n’est pas « renouvelé » au sens juridique : il continue, à l’identique. Le renouvellement suppose un nouveau contrat, par exemple pour relever un loyer manifestement sous-évalué. La nuance a l’air d’une coquetterie de juriste. C’est pourtant elle qui fixe vos obligations : un bail reconduit n’a pas à être réécrit, le décret ne l’exige nulle part.
Le modèle meublé ne s’applique ni au bail mobilité ni aux locations saisonnières. Le second volet du décret, consacré au maintien des aides au logement en cas d’impayé, n’entre en vigueur que le 1er janvier 2027.
Propriétaires : relire son modèle de bail type avant la prochaine signature
Le risque tient moins au décret qu’aux formulaires qui circulent. Sur le forum de l’éditeur ImmobilierLoyer, un bailleur s’étonnait dès février 2024 que ses baux ignorent la loi de 2023. Après mise à jour et « réinitialisation », sa clause indiquait toujours « deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le support reconnaissait que les contrats déjà générés n’étaient pas corrigés automatiquement.
Le cas n’est pas isolé. Dans son point presse de mars 2026, la Chambre nationale des commissaires de justice signale des baux conclus après la loi Kasbarian qui visent encore deux mois, « à cause par exemple, de l’utilisation par les parties de formulaires de baux pré-imprimés non mis à jour ». En cas de contestation, le juge devra alors interpréter « la volonté des parties au jour de la conclusion du contrat ».
Mon expérience des modèles téléchargés m’a appris qu’on les croit à jour parce que leur titre affiche l’année en cours. Avant la prochaine signature, générez un bail fictif et relisez-le ligne par ligne, en vérifiant au moins ces points.
- La rubrique VIII vise le loyer, les charges et le dépôt de garantie, avec un délai de six semaines après commandement, et sans la mention « le cas échéant » devant.
- La désignation des parties comporte une ligne facultative pour le portable de chacun.
- Le contrat reproduit le rappel du calendrier de décence énergétique imposé par le décret du 18 août 2023 : classe F minimale depuis 2025, classe E en 2028, classe D en 2034.
- Pour un logement neuf, la mention de servitude figure dans la destination des locaux si le secteur en est couvert. Le service urbanisme de la mairie peut vous le confirmer.
Un bail établi sur l’ancien modèle n’est pas nul pour autant. Il donne simplement au locataire poursuivi un argument qu’il n’aurait pas eu sinon.
Dépôt de garantie : garder la preuve dès la remise des clés
La rubrique VIII range désormais le non-versement du dépôt de garantie parmi les causes de résiliation de plein droit. Attention au contresens : la clause vise le locataire qui n’a jamais payé cette somme à son arrivée, pas la restitution en fin de bail. C’est au bailleur de prouver que le dépôt n’a pas été versé. Avec un virement sans libellé venu du compte d’un parent, ou des espèces sans reçu, le dossier ne tient plus. Exigez un virement identifié et remettez un reçu daté le jour des clés.
Locataires : « de plein droit » ne veut pas dire sans juge
Lire « résilié de plein droit » dans son contrat a de quoi inquiéter. La formule n’autorise pourtant aucun propriétaire à changer la serrure. La procédure, décrite sur la fiche Service-public consacrée au loyer impayé, commence par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Le locataire a ensuite six semaines pour régler. S’il ne le fait pas, le bailleur l’assigne devant le juge des contentieux de la protection. Seul ce juge peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion, laquelle est suspendue pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Le juge peut aussi accorder jusqu’à trois ans de délais et suspendre la clause. La loi de 2023 y met une condition trop peu connue : le locataire doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Celui qui paie de nouveau son loyer, même sans pouvoir solder l’arriéré, arrive en position de négocier. Celui qui ne paie plus rien n’a guère d’arguments à faire valoir.
Et la procédure s’est durcie. Toujours selon la chambre des commissaires de justice, 30 500 procès-verbaux d’expulsion ont été dressés en 2025, contre 24 000 l’année précédente. Cité par la Banque des territoires, Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés, résume : il n’y a « pas tellement de hausse des commandements à payer, mais vraiment un durcissement de la procédure de justice ». Les commissaires de justice comptent, eux, au moins huit mois entre le premier impayé et l’expulsion, et souvent près de deux ans.
Le numéro vert SOS loyers impayés de l’ANIL, le 0 805 16 00 75, répond gratuitement aux locataires comme aux bailleurs. Il faut l’appeler dès le premier mois de retard, sans attendre le commandement.
Bail signé avant octobre 2026 : six semaines ou deux mois
Sur le forum de Que Choisir, un locataire raconte avoir reçu un commandement lui laissant « un délai de 2 mois pour agir », sans savoir si le compte était bon. La réponse dépend de deux éléments : la date du bail et ce qu’écrit sa clause.
La Cour de cassation a posé le principe dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002) : la loi de 2023 ne réécrit pas les baux en cours, qui gardent le délai prévu par leur clause. Elle a en revanche refusé de se prononcer sur les baux reconduits ou signés après la loi. Le tableau distingue ce qui est acquis de ce qui reste ouvert.
| Situation du bail | Délai à retenir | Solidité de la réponse |
|---|---|---|
| Signé avant le 29 juillet 2023, jamais reconduit ni renouvelé | Celui de la clause, le plus souvent deux mois | Établi par l’avis du 13 juin 2024 |
| Signé avant le 29 juillet 2023, reconduit depuis | Non tranché | Incertain : la Cour de cassation n’a pas répondu |
| Conclu ou renouvelé entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026 | Six semaines selon la loi, mais la clause peut indiquer deux mois | Discuté si la clause mentionne deux mois |
| Conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 | Six semaines, inscrites dans le modèle | Établi |
En cas de doute, je suggère aux bailleurs de retenir le délai le plus long. Quinze jours d’attente de plus pèsent peu face à une procédure annulée qu’il faudrait reprendre à zéro. Côté locataire, sortez votre bail et notez sa date de signature et le délai inscrit dans la clause résolutoire. L’ADIL de votre département relit les contrats gratuitement.
Logement classé F : le nouveau bail type rappelle déjà l’échéance de 2028
Le décret de juillet ne touche ni aux honoraires d’agence, ni à la révision des loyers, ni au gel des loyers des logements classés F et G. Le contrat type contient pourtant, depuis un décret d’août 2023, une ligne que beaucoup de bailleurs survolent : le calendrier de décence énergétique. Au 1er janvier 2028, un logement classé F ne sera plus décent en métropole.
Un bail reconduit compte comme un nouveau bail
La date ne vise pas seulement les nouveaux locataires. Le ministère du Logement considère, et l’ANIL reprend cette lecture, qu’un bail reconduit doit respecter le niveau de décence en vigueur au jour de sa reconduction.
Un meublé loué un an à partir d’octobre 2026 se reconduit en octobre 2027, puis en octobre 2028. C’est à cette seconde échéance que l’étiquette F posera problème. En location vide, ce sera la reconduction de 2029. Le contrat ne tombe pas pour autant. Le locataire peut exiger la mise en conformité, puis saisir le juge, qui peut ordonner les travaux et réduire ou suspendre le loyer. Aucun tribunal n’a encore confirmé cette lecture de la reconduction. Elle reste à ce stade une interprétation de l’administration.
Loi Relance logement et nouveau DPE : ce qui est voté, ce qui ne l’est pas
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit qu’un logement F ou G reste réputé décent pendant trois ans si le propriétaire a signé un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030. Le délai passe à cinq ans quand le contrat est signé par le syndicat de copropriétaires. Les députés ont modifié ces conditions en commission le 22 septembre, et la séance publique est attendue à la mi-novembre, selon Nopillo. Rien de tout cela n’est encore voté. A suivre donc.
Une seule mesure est acquise. Au 1er janvier 2027, le calcul du DPE deviendra plus favorable aux logements chauffés à l’électricité, sans qu’aucune étiquette puisse se dégrader. Le ministère estime qu’environ 300 000 logements sortiraient ainsi du statut de passoire, sans travaux.
Propriétaire d’un logement F : par où commencer cet hiver
Je vous déconseille de miser sur un texte encore en navette. Si votre logement est chauffé à l’électricité, vérifiez d’abord, à partir de janvier, ce que donne le nouveau calcul : l’étiquette peut changer sans travaux. Sinon, faites chiffrer les travaux dès cet hiver et notez la date de la prochaine reconduction de votre bail, qui compte davantage que l’échéance de 2028. Mettre à jour un modèle de bail prend dix minutes. Une rénovation énergétique, avec les devis, les aides et l’accord éventuel de la copropriété, prend souvent plus d’un an.
